Рынок недвижимости в Украине сталкивается с рядом системных и военных проблем, которые напрямую влияют на собственников, покупателей, арендаторов и инвесторов. Некоторые из них обострились в последние годы, другие — существуют давно и требуют комплексного решения на уровне законодательства и правоприменения.
1. Разрушенное и повреждённое жильё
Одной из самых масштабных проблем стало разрушение жилого фонда в результате боевых действий:
-
Многие квартиры частично или полностью уничтожены, а документы утеряны.
-
Процедура компенсации или восстановления жилья пока остаётся сложной и требует подачи заявок через цифровые и офлайн-каналы (єВідновлення, ЦНАПи, ВЦА).
-
Недвижимость в серой или «прифронтовой» зоне теряет ликвидность.
2. Пробелы в документации
-
У значительной части жилого фонда отсутствует полная техническая и правоустанавливающая документация.
-
Наследуемая недвижимость часто имеет несогласованные перепланировки, устаревшие техпаспорта или вовсе не оформлена в реестрах.
-
Множество объектов, особенно в селах и частном секторе, не зарегистрированы в Государственном реестре вещевых прав.
3. Проблемы с реестрами
-
В начале полномасштабной войны доступ к реестрам был ограничен, что вызвало задержки в оформлении сделок.
-
Некоторые БТІ и нотариусы до сих пор работают с перебоями в прифронтовых зонах.
-
Хакерские атаки и перебои в работе онлайн-сервисов периодически влияют на стабильность регистрации прав.
4. Мошенничество и двойные продажи
-
Отсутствие системной верификации в прошлом позволило проводить махинации: продажу одной квартиры нескольким покупателям, оформление по поддельным документам и т.п.
-
Участились случаи мошенничества с жильём, оставленным ВПО или владельцами за границей — особенно, если квартира долго пустует.
5. Юридическая неопределённость с самостроем
-
Миллионы украинцев живут в домах, построенных без разрешения или с отклонениями от проекта.
-
Легализация самовольных построек требует времени, денег и судебных решений — особенно если здание находится на неоформленном участке.
-
На уровне государства обсуждается временная «амнистия» для легализации определённых категорий построек, но механизм пока не внедрён.
6. Споры между совладельцами и наследниками
-
Много недвижимости в совместной собственности или в статусе «неразделённого имущества».
-
Оформление таких объектов требует согласия всех сторон, что часто осложняется отсутствием связи, смертью совладельцев или конфликтами в семье.
-
В наследственных делах часто возникает спор из-за отсутствия завещаний или «потерянных» документов.
7. Отсутствие градостроительной документации
-
В некоторых громадах и населённых пунктах до сих пор нет утверждённых генеральных планов или зонинга, что мешает строительству и легализации уже построенного жилья.
-
Это создаёт юридические «лакуны» и усложняет получение разрешений и подключений к коммуникациям.
Заключение
Проблемы с недвижимостью в Украине носят как индивидуальный, так и системный характер. В условиях войны и восстановления жилья особенно важно:
-
Проверять документы перед любой сделкой;
-
Обращаться к квалифицированным юристам и инженерам;
-
Следить за изменениями в законодательстве, особенно в части компенсаций, инвентаризации и регистрации прав.