Проблемы с недвижимостью: ключевые вызовы и риски

Рынок недвижимости в Украине сталкивается с рядом системных и военных проблем, которые напрямую влияют на собственников, покупателей, арендаторов и инвесторов. Некоторые из них обострились в последние годы, другие — существуют давно и требуют комплексного решения на уровне законодательства и правоприменения.

1. Разрушенное и повреждённое жильё

Одной из самых масштабных проблем стало разрушение жилого фонда в результате боевых действий:

  • Многие квартиры частично или полностью уничтожены, а документы утеряны.

  • Процедура компенсации или восстановления жилья пока остаётся сложной и требует подачи заявок через цифровые и офлайн-каналы (єВідновлення, ЦНАПи, ВЦА).

  • Недвижимость в серой или «прифронтовой» зоне теряет ликвидность.

2. Пробелы в документации

  • У значительной части жилого фонда отсутствует полная техническая и правоустанавливающая документация.

  • Наследуемая недвижимость часто имеет несогласованные перепланировки, устаревшие техпаспорта или вовсе не оформлена в реестрах.

  • Множество объектов, особенно в селах и частном секторе, не зарегистрированы в Государственном реестре вещевых прав.

3. Проблемы с реестрами

  • В начале полномасштабной войны доступ к реестрам был ограничен, что вызвало задержки в оформлении сделок.

  • Некоторые БТІ и нотариусы до сих пор работают с перебоями в прифронтовых зонах.

  • Хакерские атаки и перебои в работе онлайн-сервисов периодически влияют на стабильность регистрации прав.

4. Мошенничество и двойные продажи

  • Отсутствие системной верификации в прошлом позволило проводить махинации: продажу одной квартиры нескольким покупателям, оформление по поддельным документам и т.п.

  • Участились случаи мошенничества с жильём, оставленным ВПО или владельцами за границей — особенно, если квартира долго пустует.

5. Юридическая неопределённость с самостроем

  • Миллионы украинцев живут в домах, построенных без разрешения или с отклонениями от проекта.

  • Легализация самовольных построек требует времени, денег и судебных решений — особенно если здание находится на неоформленном участке.

  • На уровне государства обсуждается временная «амнистия» для легализации определённых категорий построек, но механизм пока не внедрён.

6. Споры между совладельцами и наследниками

  • Много недвижимости в совместной собственности или в статусе «неразделённого имущества».

  • Оформление таких объектов требует согласия всех сторон, что часто осложняется отсутствием связи, смертью совладельцев или конфликтами в семье.

  • В наследственных делах часто возникает спор из-за отсутствия завещаний или «потерянных» документов.

7. Отсутствие градостроительной документации

  • В некоторых громадах и населённых пунктах до сих пор нет утверждённых генеральных планов или зонинга, что мешает строительству и легализации уже построенного жилья.

  • Это создаёт юридические «лакуны» и усложняет получение разрешений и подключений к коммуникациям.


Заключение

Проблемы с недвижимостью в Украине носят как индивидуальный, так и системный характер. В условиях войны и восстановления жилья особенно важно:

  • Проверять документы перед любой сделкой;

  • Обращаться к квалифицированным юристам и инженерам;

  • Следить за изменениями в законодательстве, особенно в части компенсаций, инвентаризации и регистрации прав.