Методы определения рыночной стоимости недвижимости





Затратный метод.

Методика сравнительной стоимости единицы имущества – это оценка на основе применения единичных показателей затрат (скорректированных, укрупненных) на создание подобного имущества. При определении стоимости замещения (восстановительной стоимости) объекта применяются удельные показатели в ценах 1969 и 1984 годов на одну единицу объема (площади), индексы, отражающие изменение стоимости строительства. С помощью показателей пересчитывают уровень цен на конкретную дату оценки. Стоимость замещения объекта равна произведению удельной стоимости единицы объема, объема, поправочного коэффициента и индексов пересчета стоимости строительства.

При определении износа объекта применяют метод разбиения, согласно которому рассчитывается устранимый физический и неустранимый функциональный износы, внешний износ.

В методе прямого сравнительного анализа продаж подход к оценке стоимости недвижимости основан на сравнении объекта с аналогичными объектами, по которым уже свершились сделки купли – продажи. Он приемлем для оценки объектов с открытой информацией о сделках. Любое отличие сравниваемого объекта от аналога на дату оценки корректируется поправочными коэффициентами.





Метод сравнения продаж предполагает последовательность действий:

  1.  Исследование рынка по всем всех факторам аналогичной полезности;
  2.  Определение единиц сравнения, выполнение анализа;
  3.  Сопоставление объекта оценки с аналогами для корректировки цен продажи;
  4.  Приведение показателей стоимости объектов к одной величине стоимости.

Элементы сравнения для обязательного анализа оценщиком:

  • права на имущество;
  • финансирование;
  • анализ рынка;
  • местоположение;
  • характеристики (физические, экономические).

При оценке недвижимости методом сравнения величину стоимости определяют как средневзвешенное значение по аналогам с применением корректировок.

Доходный метод.

Оценка имущества по доходу предполагает равенство стоимости объекта и прав на будущий доход.

Этапы оценки доходным методом:

  1. Анализ тарифов на рынке, оценка валового дохода (потенциального);
  2. Анализ потерь от недозагрузки и не выплаченных платежей за аренду. Величина потерь вычитывается из валового дохода в будущем, таким образом рассчитывается валовой доход действительный;
  3. Расчет эксплуатационных издержек на основании фактических затрат на содержание. В расходы входят затраты, связанные с эксплуатацией объекта, без учета ипотечных платежей, отчислений на амортизацию. Издержки вычитаются из валового дохода действительного, полученное значение равно величине чистого дохода (эксплуатационного);
  4. Пересчет эксплуатационного дохода в стоимость объекта (текущую).

Для расчета текущей стоимости используют методы дисконтирования денежного потока, капитализации доходов. Методом прямой капитализации рассчитывают стоимость дохода (текущую) в будущем с применением коэффициента капитализации. Метод применим к оценке объектов со стабильными доходами, расходами, когда темпы роста доходов умеренны. Методом дисконтирования потока рассчитывают стоимость доходов (капитализированную), каждый доход приводится к сумме текущих стоимостей.

Достоинства и недостатки методов:

Затратный метод убедителен для объектов с малым износом, для планируемых объектов, реконструированных объектов. К его недостаткам относится невозможность расчета устаревания, влияния цен на материалы. Затратный подход четко определяет значение износа и ремонта. Метод сравнения применим при развитом рынке при наличии информации.

Доходный метод применяется для оценки бизнеса на основании информации о расходах и доходах. Он приемлем для определения стоимости, поскольку демонстрирует «полезность» для владельца.

Для определения итоговой стоимости всем методикам присваивается весовой коэффициент.





Похожие записи

You can leave a response, or trackback from your own site.

Оставить комментарий