Затратный метод.
Методика сравнительной стоимости единицы имущества – это оценка на основе применения единичных показателей затрат (скорректированных, укрупненных) на создание подобного имущества. При определении стоимости замещения (восстановительной стоимости) объекта применяются удельные показатели в ценах 1969 и 1984 годов на одну единицу объема (площади), индексы, отражающие изменение стоимости строительства. С помощью показателей пересчитывают уровень цен на конкретную дату оценки. Стоимость замещения объекта равна произведению удельной стоимости единицы объема, объема, поправочного коэффициента и индексов пересчета стоимости строительства.
При определении износа объекта применяют метод разбиения, согласно которому рассчитывается устранимый физический и неустранимый функциональный износы, внешний износ.
В методе прямого сравнительного анализа продаж подход к оценке стоимости недвижимости основан на сравнении объекта с аналогичными объектами, по которым уже свершились сделки купли – продажи. Он приемлем для оценки объектов с открытой информацией о сделках. Любое отличие сравниваемого объекта от аналога на дату оценки корректируется поправочными коэффициентами.
Метод сравнения продаж предполагает последовательность действий:
- Исследование рынка по всем всех факторам аналогичной полезности;
- Определение единиц сравнения, выполнение анализа;
- Сопоставление объекта оценки с аналогами для корректировки цен продажи;
- Приведение показателей стоимости объектов к одной величине стоимости.
Элементы сравнения для обязательного анализа оценщиком:
- права на имущество;
- финансирование;
- анализ рынка;
- местоположение;
- характеристики (физические, экономические).
При оценке недвижимости методом сравнения величину стоимости определяют как средневзвешенное значение по аналогам с применением корректировок.
Доходный метод.
Оценка имущества по доходу предполагает равенство стоимости объекта и прав на будущий доход.
Этапы оценки доходным методом:
- Анализ тарифов на рынке, оценка валового дохода (потенциального);
- Анализ потерь от недозагрузки и не выплаченных платежей за аренду. Величина потерь вычитывается из валового дохода в будущем, таким образом рассчитывается валовой доход действительный;
- Расчет эксплуатационных издержек на основании фактических затрат на содержание. В расходы входят затраты, связанные с эксплуатацией объекта, без учета ипотечных платежей, отчислений на амортизацию. Издержки вычитаются из валового дохода действительного, полученное значение равно величине чистого дохода (эксплуатационного);
- Пересчет эксплуатационного дохода в стоимость объекта (текущую).
Для расчета текущей стоимости используют методы дисконтирования денежного потока, капитализации доходов. Методом прямой капитализации рассчитывают стоимость дохода (текущую) в будущем с применением коэффициента капитализации. Метод применим к оценке объектов со стабильными доходами, расходами, когда темпы роста доходов умеренны. Методом дисконтирования потока рассчитывают стоимость доходов (капитализированную), каждый доход приводится к сумме текущих стоимостей.
Достоинства и недостатки методов:
Затратный метод убедителен для объектов с малым износом, для планируемых объектов, реконструированных объектов. К его недостаткам относится невозможность расчета устаревания, влияния цен на материалы. Затратный подход четко определяет значение износа и ремонта. Метод сравнения применим при развитом рынке при наличии информации.
Доходный метод применяется для оценки бизнеса на основании информации о расходах и доходах. Он приемлем для определения стоимости, поскольку демонстрирует «полезность» для владельца.
Для определения итоговой стоимости всем методикам присваивается весовой коэффициент.